关于推行廉租房REITs融资模式的SWOT分析(2)

　　二、廉租房REITs融资模式的SWOT分析
　　SWOT是一种战略分析方法，通过对被分析对象的优势（strengths）、劣势（weaknesses）、机会（opportunities）和威胁（threats）的加以综合评估与分析得出结论，通过内部资源、外部环境有机结合来清晰地确定被分析对象的资源优势和缺陷，了解所面临的机会和挑战，从而在战略与战术两个层面加以调整方法、资源以保障被分析对象的实行以达到所要实现的目标。
　　（一）机会（opportunities）
　　1、政府对于保障性住房建设的支持，建设资金的需求量大。十一届人大四次会议政府工作报告指出，应加快保障性住房建设，2011年将建保障性住房1000万套，2012年再建1000万套，今后五年预计能够建设3600万套。保障性住房除了棚户区改造以外，主要用于公租房和廉租房。资金方面，除中央政府补助1030亿元和地方财政加大投入外，将更广泛地利用社会资金。
　　2、国内市场民间资金充裕，投资渠道较窄。改革开放为我国居民积累了巨大的社会财富，民间资本的力量日益强大，根据2010国民经济和社会发展统计公报，截至2010年末全部金融机构本外币各项存款余额73.3万亿元，比年初增加12.1万亿元。其中人民币各项存款余额71.8万亿元，增加12.0万亿元。全部金融机构本外币各项贷款余额50.9万亿元，增加8.4万亿元。其中人民币各项贷款余额47.9万亿元，增加7.9万亿元。当前我国证券市场高风险产品占主要地位，可交易品种大约80%为风险较高的股权类产品。低风险产品虽有流动性较差的国债及少量企业债、金融债和可转债，但还是不能满足广大投资者的投资理财需求，市场规模较小。因此，有侧重地发展低风险的REITs，可以使我国整个金融市场的金融架构趋于合理，同时又能满足民间投资的需求。
　　3、保险资金面临投资压力，急需长期稳定投资领域。受投资渠道狭窄、投资市场成熟度及容量所限，中国保险资金投资长期遇困：投资配置无法多元化，缺乏长期投资产品，投资收益无法保持稳定。根据保监会公布的数据，2010年上半年，受资本债券市场低迷影响，中国保险资产平均投资收益率从2009年上半年的3.44%降到1.93%，不仅低于同期CPI，甚至低于同期存款利率。廉租房建设的资金缺口以及REITs投资收益稳定的特征，都符合保险资金投放的要求，能为其开辟新的投资领域。
　　（二）威胁（threats）
　　1、REITs相关的法律法规缺失。一方面目前我国缺乏产业投资基金相关法律，《证券投资基金法》也只涉及证券投资活动，而REITs在本质上应属于产业投资资金。另一方面，国内也缺乏基金上市和税收相关法律。美国法律对REITs的财产性质、资产运用、收入结构、收益分配做了原则性的规定，从而对其业务性质做出了强制性约定。缺乏相应的法律法规，为REITs在国内的推出和发展带来一定的困难和不确定性。
　　2、房地产金融市场发育不成熟。首先是我国房地产存在信息不对称的问题，开发商缺乏严格的信息的披露制度将会影响信托计划的推行，或者导致上下环节信息不对称等问题。其次是REITs运行框架（见图1）内缺乏有效的内控和制约机制，以及框架外缺乏第三方的监督。最后是目前国内还缺少成熟的富有经验的信托投资机构和专业化的从业人员。房地产金融市场的不成熟会给廉租房REITs的推行带来一定的风险。
　　（三）优势（strengths） 

     1、认购门槛低，便于吸收中小投资者，从而拓宽廉租房建设的融资渠道和民间资本的投资渠道。在美国，通常合股性质的公司会要求股东的最低投资额不低于15000美元，但对于REiTs来说，每股只需要10美元-25美元，较低的认购门槛扩大了REITs的融资范围。在中央政府力主调控房价、廉租房建设资金存在巨大缺口的形势下，REITs为民间资本开辟了全新的投资领域，同时相对于直接投资于不动产，中小投资者可以通过投资REITs承担有限责任，还可以获得大规模投资房地产的规模收益。
　　2、收入来源稳定，风险低。廉租房运营后的收益有政府的财政补贴作为其信用支持，相对于一般地产项目具有更好的稳定性和连续性，同时REITs基金还可以通过分散投资来降低系统风险。
　　3、提高地方建设廉租房积极性，缓解商品住宅价格的非理性上涨。通过吸收社会化的资金参与廉租房建设，REITs可以有效减轻地方政府财政压力，分散相关风险，更重要的是能提高各级政府建设廉租房的积极性，增加主动供给，缓解城镇商品住宅价格的上涨压力。同时由于社会上部分刚性住房需求得到满足，住宅需求市场出现结构性分化，从而使今后的调控政策更具有针对性，促使房地产开发和住宅投资趋于理性。
　　4、与国家宏观调控政策相协调。宽松的货币政策和巨大的民间资本存量，以往是推动房地产等资产市场的持续牛市的主要原因，当资本市场出现拐点或收益不确定时，一部分资金又从资本市场进入商品市场，而食品市场又存在刚性需求，所以极易引发通货膨胀。资本具有逐利性，当市场流动性过剩时，合理地引导资金转向廉租房REITs，将能有效地降低经济内在风险，同时能满足廉租房领域资金需求。而当信贷紧缩时，REITs又由于其融资范围广的优点，可以避免廉租房建设资金的骤减。
　　（四）劣势（weaknesses）
　　1、收益率较低。目前深圳、上海和天津将廉租房租金定为1元/平方米/月，海南和部分省份甚至将廉租房租金定为0.5元/平方米/月，一般廉租房年租金回报率还不到1%。与其他物业资产打包后回报率不到4%。我国30年期国债的到期收益率是4%，一般企业债的收益率较同期国债收益率高1-2个百分点.如果廉租住房和公共租赁房要实行REITs融资，每年还会按REITs产品市值的0.5%-1%向信托公司或基金管理公司缴纳管理费.因此，只有收益率达5.5%以上，项目才有实行REITs融资的可能性。
　　2、流动性不足。目前在国内与基金相比，信托贷款类、结构性理财产品等的流动性远弱于基金，而且大多数在投资期内是无法提前赎回的，而且转让手续十分繁琐。按照现有的转让模式：加入资金信托计划的投资者要转让手中的信托合同，必须由投资者自己寻找买方，双方谈妥后，再到所购买信托产品的信托投资公司营业大厅办理过户手续。正是这种滞后的流动体制，阻碍了信托产品的发展。
　　3、政府权限不明晰。廉租房由于其福利性特点，在提供建设用地、制定廉租房标准、审批入住资格等环节都需要政府的统一负责，并提供租金和税收方面的补贴。目前廉租房的经营和收益由政府主导，但其权限范围尚未清晰限定。政府过度干预信托市场将会造成信托管理机构只负责信托产品的发行和资金的管理，缺乏房产控制权和生产经营决策权，市场主体地位缺失。因此，政府在REITs融资模式整个运行过程中权限过大，必然会限制其进一步发展。