怎么写房地产营销策划
为了确保工作或事情顺利进行，常常要根据具体情况预先制定方案，方案是书面计划，是具体行动实施办法细则，步骤等。下面是小编为大家收集的怎么写房地产营销策划例文，希望你喜欢。
怎么写房地产营销策划篇1
一、时光：
20__年x月x日上午。
二、地点：
__售楼中心现场。
三、人员：
工作人员、客户、礼仪、主持人、贵宾等。
四、拟邀贵宾：
市政府有关主管领导、市建委、市房地产管理局领导、市建筑、规划设计院负责人等。
五、拟邀媒体：
__电视台、__日报、__新闻台等。
六、预定目标：
对外传达__开盘典礼的信息，显示企业实力，扩大__的社会知名度和美誉度，体现__的完美前景，促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关，树立__地区__房地产开发有限公司用心良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。
七、会场布置：
1、主席台区：主席台区也就是剪彩区设在售楼中心南边，主席台中间为主持人及贵宾讲话用的立式麦克风，台面铺有红色地毯，背景墙为喷绘画面，主题为“__开盘庆典仪式”。
2、签到处：来宾签到处设置在主席台北侧。签到处配有礼仪小姐。签到处设置签到处指示牌。
3、礼品发放区：届时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。
4、贵宾休息区：可放在__售楼中心现场，设置沙发、茶几饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。
八、开盘活动要点：
1、室内外表现
1)彩旗(彩条)
2)在售楼处大门外道路两旁悬挂，挂在沿街灯柱上，用以烘托热烈的销售气氛。
盆景花卉
在售楼处大厅的各个角落，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。
3)气拱门、气球
在工地现场、市区主干道布置大型气拱门、热气球、道旗，借以营造项目热烈的开工、开盘气氛。
2、现场表演活动资料：
1)军乐队：用于演奏振奋人心的乐曲，作为背景音乐贯穿开盘庆典仪式的始终。
2)腰鼓队：在现场安排一支由20人组成的腰鼓队，用于迎宾和送宾，增添喜庆欢乐的气氛。
3)舞狮活动：在仪式过程中穿插舞狮活动表演，预示着__完美的发展前景。
3、开盘促销活动配合：
以“1000元当10000元，不买房也能够简单赚一把”为活动宣传主题，吸引客户踊跃购房，构成让利于客户、开盘即旺销的良好公众形象。
活动文案如下：
为酬谢首批客户，开发商特斥资80万元，于9月30日现场发售购房VIP卡100张，并免费赠送抽奖卡100张。购房VIP卡每张卡统一售价1000元，卡面值分别为5000元、7000元、10000元三种，持卡人在购房时可冲抵与VIP卡同等金额的房款，购房VIP卡系无记名卡，可自由转让。
抽奖卡奖品设置为购房券5000元10名，购房券3000元20名、物管费1000元30名，均可冲抵房款，品牌电饭煲20个，品牌电熨斗20个，中奖率100%，抽奖卡依现场排队顺序免费赠送。赠完为止，以上酬宾活动由__市公证处全程公证。
现场排队应遵守先后顺序，按现场指定的起止点方向排队，9月30日早上6：00开始理解排队。
本公司将于20__年9月30日上午8：00开始发送“排号出入卡”。
获得“排号出入卡”后，每十人一组依次进入营销现场办理登记、交费取卡手续。
“购房VIP卡”在购房兑换时，务必与购卡收据一并出示，方为有效。
活动规定：参与者务必年满18岁以上，具有完全民事行为潜力，持有效身份的中国公民、华侨、港澳台同胞或外国公民(每人限购、取卡一张)
购房VIP卡售出不退，购房时冲抵购房款;不购房或超过购房时光期限此卡作废，不予兑换。能够自由转让，转让价格自定。
购房VIP卡在购房时凭卡面金额冲抵同等金额房款，每套房仅限使用一张卡。
本次活动对团购客户无效。
4、筹备工作：
1)拟定与会人员。于__月__日向与会领导发出请柬。
2)提前准备好请柬，并确认来否回执。
3)提前5天向__气象局获取当日的天气状况资料。
4)落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。
5)提前6天落实指挥和负责秩序工作。
6)做好活动现场的礼品、礼品袋
7)提前8天办理气球、活动场地、气拱门所需的审批。
5、来宾身份识别：来宾到场后，礼仪小姐为来宾佩带胸花。贵宾由礼仪小姐指引或公司领导陪同前往贵宾休息区。
6、人员安排：
1)预设礼仪小姐10名，入口处4名，签到处2名，会场区4名礼仪小姐要求统一着礼服。
2)工作人员15名;
3)公司工作人员30名;
九、仪式流程：
09：00-09：30 所有工作人员进场。包括公司主要负责人及礼仪公司负责人、各类工作人员以及表演人员。
09：30-09：50 来宾陆续进场。贵宾到现场签到处签到同时发放礼品。客户可入售楼现场咨询并领取宣传资料。
09：50-10：00 贵宾由礼仪小姐引入会场。
10：00-10：08 仪式开始主持人开场白介绍贵宾。
10：08-10：13 公司总经理__致欢迎词。
10：13-10：25 舞狮表演。
10：25-10：35 政府领导致辞、公司投资方代表致辞。
10：35-10：50 主持人邀请政府领导、公司领导、及建委、房管局有关领导为__开盘揭幕剪彩，吉庆礼花、礼炮同时升放，仪式到达高潮。
10：50-11：00 主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。
11：00 客户签约，开盘销售活动正式展开。
十、媒体：
1、 报纸广告
27日、28日、30日在《__日报》第x版刊登整版广告，告知__开盘的信息。
2、电视广告
__电视台录制开盘录像，制成VCD，作为开盘活动的资料。并由__电视台制作新闻，报道整个开盘活动现场的状况，进一步扩大宣传。
3、电台广告
在开盘前后两个月播出__开盘的信息。
4、印刷品广告
楼书、海报已印制完毕，采取派员发放与夹报相结合的方式。
十一、广告预算
1、《__日报》27、28、30日整版 __元
2、电视台录制开盘录像及新闻报道 __元
3、电台广告宣传 __元
4、开盘仪式场地户外广告管理处审批 __元
5、礼仪公司各项费用 __元
(含舞台、音响、舞狮队、腰鼓队、军乐队、礼仪小姐及主持人酬金)
6、气球(开盘现场及市区主干道) __元
7、鲜花盆景租赁 __元
共计 __元
贵州演艺策划传媒有限公司
贵州演艺策划传媒有限公司业务范围：
1、专业文艺演出：大型演唱会、文艺晚会、电视综艺节目制作
2、各式商务演出：公司晚会、会议演出、新年联谊活动
3、新闻发布会、时装展示会、产品推介会及商务促销露演
4、各种会议服务、展览展示
5、礼仪庆典：开业庆典、周年庆典、开工奠基剪彩仪式及剪彩仪式等
怎么写房地产营销策划篇2
时光：20__-4-05——4-08
地点：
1、海盐新天地广场
2、现场售楼处
活动目的：
聚集开盘人气，重拳出击，在最短的宣传期间内，刺激大众，创造最佳口碑和打响海盐首盘小高层高档住宅小区的品牌。
活动方式：现场摇号、活动助兴、抽奖酬宾
活动安排：
一、前期广告宣传
3.30-4.05着重以信息发布为主宣传，主要是摇号参加办法、地点、时光等信息告知。发布途径为报纸、灯箱、跨街横幅。
宣传主题：未来城都市居住典范，海盐首期豪华高品位住宅楼销售在即。
引领都市时尚，坐居金仕海岸。
金仕海岸4月5号日真情放送，豪华住宅乍现海盐。
因为珍稀，所以珍贵。
金仕开盘有好礼，惊喜大奖等你拿。
二、摇号现场布置
1、摇号方式：现场公开，即选即定。具体摇号登记处暂定2处。
(确定小高层购买资格，推荐摇号总数比实际户数多30%)
2、地点选定：海盐新天地广场
(a、需要必须活动场地b、场地方有举办活动经验c、有聚集人气的先例)
3、软环境布置：
高空气球4个;大型气拱门1个;30平方左右舞台1个;
楼盘效果展示牌1套;广告宣传易拉宝4个;宣传折页1000份
周遍跨街横幅、灯箱20 套
4、 员工统一着装
三、活动进程(4月5日)
1、下午14：00正式开始(13：50——14：00礼炮、奖品展示)
2、14：00——14：30
主持人5分钟、领导5分钟、佳宾2人共10分钟、活动解说8分钟、公证人讲话2分钟。
3、摇号开始(14：30——15：00)同时登记汇总
4、摇号抽奖(15：00——16：00)
奖品分1、2、3等奖和纪念奖(100份)
5、现场答谢演出、小娱乐活动(16：00——17：00)工作人员休息
6、公布摇号和抽奖结果(17：10——17：30)
7、获奖群众领奖(17：30——17：50)
四、摇号办法
1、一期总销售户
数为140套，暂定摇号总人数与实际销售户数为5：1，参加群众不定。
2、摇号采取实名登记制，不得替代或多摇，每套户型最多登记人数为5人。
3、凡登记在册的准购房者，登记同时需交纳1000元保证金，摇号当天如登记人中号并获得购房资格，该保证金则纳入房款，如不成功则在原款反还的基础上增加200元作为答谢费用。
4、摇号登记时光自20__.4.05——4.10，为期5天。
5、登记地点：秦山房地产公司售楼处
6、摇号工具使用公开摇奖设备进行摇号决定。(中号比例为5：1)
7、关于没有中号群众的解决办法。均以纪念品赠送。并登入二期开盘购房档案。
五、工作人员分工
秦山房产公司职员做礼仪、保安等维护性工作;九洲广告做活动监测和媒体联络工作。
六、媒体发布
邀请当地知名各大媒体具体：海盐电视台、杭州交通之声广播台、中邮专递、钱江晚报、搜狐网络等记者参加活动，并给予现场报道。
七、经费预算
1、环境布置
高空气球4个 400元/4个
大型气拱门1个 500元
30平方左右舞台1个 1000元
楼盘效果展示牌1套 1200元/10张
广告宣传易拉宝4个 600元/4个
宣传折页3000份 7500元
周遍跨街横幅、灯箱20 套
2、场地租赁 2000元
3、公证人邀请费 1000元
4、媒体邀请费 2000元
5、设备租赁费 5000元
6、管理费 1000元
7、主持人 1000元
8、演员演出费 5000元
9、现场应急费 2000元
总价30000元
怎么写房地产营销策划篇3
一、前言
本案是市政府继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国最大的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面积的地块以外，本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅江芳水园。
二、推广策划原则
本案蓝水园在推广策划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地产”，这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法，将随着城市化进程的不断加快，给房地产开发提供前所未有的广阔空间。我们理解的房地产推广策划是，不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否，而是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区，从单一的房地产开发项目到不同产业与房地产业进行资源整合，甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴旺。
我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论，说到底是一种思维方式的变革。是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中出来的。
一、两个卖点就够了。但如果是1000亩的大盘子怎么办?小盘是独奏曲，大盘是交响乐。它必须有一个主题和灵魂。因此，必须上升到泛地产的高度，来整合各种可以利用的资源。
从中观层面说，今天的地产必将跳出单一地产的格局，也就是我们常说的复合型地产。
从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境合空间，都可以纳入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。
在对蓝水园推广策划的考虑上，我们力求作到以上各点，宣传新颖、独到，能够充分涵盖本案的特色与特点，创造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。
二、具体影响梅江蓝水园推广的六大因素
蓝水园的具体推广受项目规划、价格策略、广告策略、销售执行、市场竞争和政经环境这六大因素的左右。其中，项目规划、价格策略、广告策略和销售执行这四个因素应当是属于我们能够控制的营销组合的范畴，而市场竞争和政经环境则是我们所不可控制的微观环境和宏观环境。
我们的任务就是知道应该在哪里，应该怎么去适当安排营销组合合理的项目规划、周密的价格策略、有效的广告策略和彻底的销售执行，使之与不可控制的环境因素市场竞争和政经环境相适应。其实这就是蓝水园推广能否成功的秘诀所在。
整个推广过程类似一个完整的战役。它的第一步是市场调研，如同战前的敌情侦察，是一切推广行为的决策基础;第二步推广策划就是坐在司令部的决策过程，对具体操作而言，就是从项目规划策略、价格策略、广告策略和销售策略这四个可控制方面来入手策划;第三部是策划执行，其中的广告攻势，只等于开战后的飞机轰炸和炮火支援，而销售执行就如同士兵的冲锋陷阵和实地占领。三个步骤相互配合，一气呵成，才能完成既定的销售目标。
三、主要竞品物业——芳水园情况简介
1、芳水园开发商介绍
华夏经济房建设发展公司是国有一级资质开发企业，以建设社会保障性质解困、安居住宅为主。组建7年来，运用十几亿资金开发了十多片近百万平方米住宅小区，其中95年开发建设的福东北里荣获全国物业管理优秀示范小区称号，97年建设开发建设的华苑安华里、居华里，同时获得全国住宅试点小区综合金牌和五个单项一等奖，评为国家安居工程优秀住宅小区，荣获中国建设工程最高奖级——鲁班奖。公司先后获得“天津市房地产开发20强企业”、“天津市优秀奖”、“天津市危改信得过企业”、“建行信用AAA级企业”等多项荣誉。
2、梅江3号地——芳水园简介
芳水园的7个建设标准：
1、疏密有序的园林格局;
2、绿地、水面合理分布，宛在水中央;
3、家庭垃圾预处理，分类袋装，分类收集;
4、建立中水利用系统，充分利用水资源;
5、热电厂供热，减少污染;
6、提高住宅高科技含量，做到二步节能;
7、健全安全防范及信息管理。
3、芳水园广告运作
目前由独立个人工作室代理设计、发布。
四、蓝水园客户定位策略
一蓝水园的目标客户群为“新中产阶级”
曾几何时，在"允许一部分人先富起来"的口号声中，经济体制的不断完善，市场经济的日趋活跃，人们不在沉迷于"今宵酒醒何处?"的感觉，发出了"再也不能这样过"的呐喊。身体的成长需要日久天长，而观念的更新转换只是瞬间之事。大气候与小气候的成熟，一大批不甘寂寞的有识之士，摆脱了束缚，通过自身的努力拼搏，向着一个新的行列前行，那就是有绝对中国特色的--"新中产阶级"。他们除了养车，购买豪宅之外，还要有足够的时间和经济去追求其固有的高品质的生活。追求精致的生活品味这便是新中产阶级的又一大特点。
就中国国情现状而言"新中产阶级"的产生有着重要的局限性。它主要行业大致有：部分私营企业主，流通公司，非金融机构，房地产开发商，三资企业，还有证券经营者，特种行业主，以及策划公司，文化产业等。这些行业经营起来主要运用的是知识与头脑，所以知识经济时代的特征就由此体现出来。
2、“新中产阶级”特征
"新中产阶级"是一个源于西方的名词，是只属于社会中间层次的占社会人数比例较大的那一部分人。"新中产阶级"是整个社会的安全发展重心，他们在经济来源方面占有明显优势，大部分自己就是老板。他们没有时间观念，往往把工作和休息合二为一，以其独立的姿态出现，是我们这个社会中最能吃苦耐劳的群体。他们以自己的智慧，不计劳动时间，不辞辛劳地做别人不做也做不了的事情。他们大都具有坚强的毅力，所以才能飞快地发展起来。他们大都白手起家，他们的富裕生活90%都是靠自己努力奋斗而得到的。
他们具有强烈的自信心，相信自己所做的绝对能成功，便是他们的信条。生活讲究，追求品味，但也不轻易消费，有时甚至还不愿向外公开自己的财产也是他们的特征之一。同时，敢于投资，将所得的钱用于扩大再生产，以期获得更多的利润。
"新中产阶级"并不是都智商及高，但是他们善于理财，他们所选择的投资大多是安全性高，获利较大的项目。追求成功，追求财富的脚步永不停止，更是"新中产阶级"的显著特点。3、“新中产阶级”的具体表象
第一组，经济问题：
1.有公文包专门存放动产票据，如股票认购协议书
2.至少请一人帮做家务，如清洁女佣或带小孩的
3.住所至少一处以上
4.有至少一部车
第二组，社会问题：
1.每周至少两次在外享用晚餐
2.可能有家庭成员是外国公民
3.组织过20人以上的聚会或晚宴
4.认识公众人物，如艺术家、大老板和政客
5.常跟朋友一起外出度假
第三组，文化问题：
1、名校毕业或有博士学位
2.会至少两种语言
3.定期参观博物馆
4.每月至少光顾一次音乐会、芭蕾或歌剧表演
5.收藏艺术品，或古董
第四组，特征问题：
1.是俱乐部成员
2.去过国内大部分地区
3.每年因工作之故长途飞行5次以上
4.曾被邀至大众媒体(电视、广播或报刊)表达看法
5.每年个人捐款达1000元以上
二针对蓝水园的目标客户群聘请形象符合的品牌形象代言人。
由于“新中产阶级”这个目标定位群的特殊性与“新概念”性，我们建议在今后顺驰梅江蓝水园的宣传推广中聘请仪态、气质、形象与“新中产阶级”能够有机融合的品牌形象代言人。
聘请品牌形象代言人在蓝水园宣传推广中的作用。
1、能够与大多数的房地产项目产生有效的区别。
聘请一个项目的品牌形象代言人，在如今大多数的产品宣传中被广泛运用，对于品牌代言人所带言的产品，人们的认知程度日益增高。但单就房地产项目而言，聘请品牌代言人的案例很少，目前已知周边地区物业聘请形象代言人的有北京的御景园程峻，天津的世纪花园葛优，均属高档一流物业世纪花园在当时天津的楼市中如此定位。虽然这两个项目对品牌代言人的挖掘并不深入，但此种方式的宣传推广行为仍然为这两个项目赢得了广泛的知名度和销售业绩。
2、能够将我们所宣传的主题充分的表达由于品牌形象代言人属于客户定位群中最具有代表性的个体，所以他能够准确、直观的将项目的精髓以个体的形式展现在人们的面前。
品牌形象代言人的选择。
有鉴于蓝水园项目的客户定位群，建议在品牌代言人的选择上考虑著名电影、电视表演艺术家陈道明或濮存晰，陈道明的宣传效果较之濮存晰更有代表性。
陈道明的在影视作品中的形象已经被大多数人所接受。他的形象多为中国的民族资本家、企业家和有形象、有气质的高级知识分子。基本符合“新中产阶级”的外在形象。且陈的商业形象没有被完全的开发，品牌形象记忆度相对专注。
五、项目规划策略
梅江生态居住区作为天津市政府继华苑和丽苑之后的更大手笔，始终为天津市民所关注。而梅江所处的地理位置也日益被人们所认可，并存在着无限的升值潜力，但是作为项目的地点是不可变更的，规划设计好的外檐、房型等细节是不可变更的，项目规划的核心是理念开发。就像一部交响乐不能没有主题，蓝水园的推广不能没有灵魂。我们把这个寻找灵魂的过程称做理念开发。一旦这个理念确立，整个推广过程都必须围绕它进行，这种理念创新在于适度超前的把握人们所追求的各种新的生活方式和思想潮流，然后量身定造、消化、提纯，形成统帅全局的主题思想，并把它渗透、融合、演绎在蓝水园的整个具体推广策划中。
方案A——时尚理念
一推广主题——丽水天成时尚之都
1、推广主题的延续运用
本案运作前期曾命名为“星嘉洲”，同时以“丽水天成时尚之都”作为本案的推广主题与主打广告语。这一阶段，20__年秋季房交会的亮点展示与海报、软稿的联合运用使本案的知名度上升到一定的阶段。虽然房交会结束后，由于更名等事件的影响，本案一度沉寂了一段时间，但由于梅江项目的集体品牌优势，“星嘉洲”和推广主题即主打广告语“丽水天成时尚之都”在人们的心目中已有了一定的地位和积累了一定广告势能。
就广告的延伸度来说，在正式的推广上市阶段，继续沿用“丽水天成时尚之都”这个主题可以有效的使品牌形象得以延续和扩展，巩固项目在人们心目中的地位，达到事半功倍的最佳宣传效果，从而节约广告支出。
2、推广主题体现整合营销的精神
“丽水天成时尚之都”这个推广主题以“时尚”作为本案蓝水园的项目定位，有着深刻的涵义。
首先“时尚”概念作为目前现阶段的人们生活中必不可少的潮流趋势，与人们的生活息息相关，与人们的衣、食、住、行配合默契。这就意味这“时尚”概念虽然给人以年轻、冲动、朝气的形象但其适用人群并不仅仅局限于一般意义上特指的年轻人群年纪轻，而是所有追求无止境、对新生事物接受良好的“年轻人群”。
其次，由“时尚”这个概念可衍生、拓展出众多引起人们兴趣的诸如家居、消费、投资、生活方式等的相关话题，可操作性强，可宣传性强，具有良好的可对比性。对于游离于房地产概念之外的众多其它产业概念均可兼收并蓄，为我所用，在充分引起人们对本案品牌关注度的同时精确的体现出“房地产整合营销”这个新生的营销观念。
再次，由于“时尚”概念所具有的时效性的特点，在本案营销推广时，可以时刻变更“时尚”概念的主要诉求点，突破传统的模式思维，将相对不变的房地产业营销刺激得活泼、生动，充满鲜活的生命力，予人以本案永远追求更好、积极向上的品牌印象。为本案蓝水园销售的有效贯彻执行和今后梅江二期的营销宣传工作打在扎实的基础。
二时尚一族分析
1、从生理年龄上区分
从生理年龄上区分，25周岁以上和以下两个部分人群。
25周岁以下，实际上称为“亚时尚一族”。人生经历上的短暂，决定了他们追求的是浮华的、表象上的时尚现象，对于真正的、我们所要宣扬的时尚的生活方式并没有深刻的理解和感悟。同时对他们来说他们尚未开始真正的创业，因此，他们这部分人群并不是本案蓝水园的主要诉求目标对象和购买人群。
25周岁以上，是本案真正锁定的目标客户对象，是真正意义上的“时尚一族”。他们大都经历了真实而又艰辛的个人创业历程，对所谓“时尚”生活方式的理解有自己独到的见解，并时刻关注着世界最新鲜的“时尚”动态。引用ELLE亚洲区女总裁的一句话：所谓“时尚”，就是领先一步体验生活的感受。这与我们所宣扬和宣传的“时尚”的生活方式毫不冲突。渴望领先一步享受“时尚”的生活氛围和“时尚”的生活气息的这种“时尚”生活方式应是我们最大的诉求支持点。
2、从性别上区分
中国5000年来的文化传统积淀，使中国的男性公民在心理和心态上都较为成熟和深沉。他们对“时尚”概念较客观的考量，使其可以理智的、有选择性的接受“时尚”本身极其附属衍生产品。同时，这种与生俱来的优越与自信也使得他们会积极的取得自己的一方天地，具备了很高的接受和购买能力。也正是由于这种先天的优势和后天的养成，使得他们需要像本案这样即可以享受到“时尚”生活乐趣有可以彰显身份、地位的优秀物业项目。
由于社会的进步和自强不息的奋斗精神，中国女性公民的社会地位和家庭地位均日益提高。无论是单身女性还是在家庭中，她们的自主性都可以得到充分的体现。她们较之男性公民更加注重生活的质量和生活的愉悦性，考量的因素更为实际和务实。由于本案本身的硬件条件和设施均考虑到她们的实际需要，所以说这样的大型亲水时尚社区对她们而言有着无比的诱惑力，可以进一步激发她们的购买能力。
怎么写房地产营销策划篇4
随着企业之间竞争态势的发展，企业的市场观念发生了巨大的变化，已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上，为生产而生产的导向，开始以市场和消费者的需求为产品生产的出发点，并且在销售活动中，也正在放弃具有"强销"色彩的推销观念，转而根据市场需求和市场需求的变化进行市场营销活动。
企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务，成为企业推销观念的翻版。而策划观念的引入，则使市场和消费者受到了高度重视，市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提，从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化。
在房地产行业，广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况。房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一。同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势;在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼光。
另外，房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产策划自始至终要以市场为主导;二是房地产策划要随市场的变化而变化;三是房地产策划要造就市场、创造市场。它的策划要比较和选择多种方案。房地产策划方案不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据其市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态。
房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。
怎么写房地产营销策划篇5
地产营销随着不断完善、拓展和延伸，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际操作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。在此谈一谈策划书的编制问题。
一、营销策划书编制的原则
为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：
(一)逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进行具体策划内容详细阐述;三是明确提出解决问题的对策。
(二)简洁朴实原则：要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际操作指导意义。
(三可操作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可操作性非常重要，不能操作的方案创意再好也无任何价值，不易于操作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。
(四)创意新颖原则：要求策划的"点子"(创意)新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。
二、营销策划书的基本内容
策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是相同的。因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式，
封面：
策划书的封面可提供以下信息：策划书的名称;客户名称;策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。
策划书正文部分主要包括：
(一)策划目的
要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：
初步房地产业，缺乏实际操作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。
某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。
企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。
发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。
房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。
发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。
一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。
(二)、分析当前的营销环境状况
对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，"知己知彼方能百战百胜"，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：
1、当前市场状况及市场前景分析
房地产市场总体概述;
区域竞争性楼盘分析;
楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况;
市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。
目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。
2、对楼市影响因素进行分析。
主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析;如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。
(三)市场机会与问题分析。
所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。
1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。
项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落;
项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣;
楼盘价格定位不当;
目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅;
促销方式不佳，客户不了解楼盘;
广告投入太少，难以启动市场;
销售人员服务质量不高，客户有不满情绪;
售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。
2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。
(四)营销目标
营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为__天。
(五)营销战略
1、营销宗旨
一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：
以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。
以楼盘主要目标客户群体为销售重点。
建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。
2、竞争策略
通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。
1)项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。
2)功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。
3)楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。
4)楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。
5)价格策略：这里强调几个普通性原则;
销售当时的市场环境;
周边楼盘的质量及销售状况;
楼盘自身的客观条件;
销售战略及销售进度安排;
发展商的成本及营销目标;
